土增预交税负的增加该如何理解？
原标题：两种土增预交方式的税负推演
营改增后，土地增值税的预交倍受关注，究其原因，主要源于两个文件，一个是财税[2016]43号，另一个就是总局公告2016年第70号，大家都不乐意执行70号公告，因为其必然导致纳税人预交土增税负的增加，而对增加的税负，大家是否分析其中的原因呢？笔者通过税负推演，让大家一目了然。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”
案例：
2017年5月,A房地产开发企业“银河城”项目开盘预销售住宅2万平米，签订合同总价2.2亿元，当月取得销售回款1.5亿元，如何预交土地增值税？当地地税局规定：住宅项目土地增值税预征率1%。
方法一：
按不含增值税销售额预缴土地增值税。
6月申报期应预交土地增值税=1.5/1.11*1%=135.14万元；
方法二：
按总局公告（2016）70号文件预缴土地增值税
6月申报期应预交增值税=1.5/1.11*3%=405.41万元
6月申报期应预交土地增值税计税依据=1.5亿元-405.41万元=1.46亿元
6月申报期应预交土地增值税=1.46亿元*1%=145.95万元
房地产开发项目适用一般计税方法，按公告2016年第70号，土地增值税预缴按方法二将多预缴金额=10.81万元，将比方法一多预缴8%。
王老师在2017年8月份的原创文章《土地增值税的预缴》同样阐述了这两种计征方式的区别，不过今天我们顺着李老师的思路，推演预缴增加税负的影响：
一般计税开发项目：
假设当期预收帐款为X ，按方法一应预缴土地增值税A=X÷1.11×1%, 按方法二应预缴土地增值税B=(X-X÷1.11×3%)×1%。
简易计税开发项目：
假设当期预收帐款为X ，按方法一应预缴土地增值税A=X÷1.05×1%, 按方法二应预缴土地增值税B=(X-X÷1.05×3%)×1%。
相对于方法一（按不含增值税销售额）预缴的土地增值税，国家税务总局公告2016年第70号的计算方法将导致房地产企业多预缴土增税，一般计税项目多交8%，简易征收项目多交2%。进一步观察、分析上述原因，增值税适用税率（征收率）与增值税预征率之差就是土地增值税多预缴的原因。增值税适用一般计税方法，按70号文规定将多预交土地增值税8%，根源于项目适用税率11%与预缴增值税率3%之差；增值税适用简易征收计税方法，按70号文规定将多预交土地增值税多预交土地增值税2%，根源于项目适用征收率5%与预缴增值税率3%之差。
推演到这里，相信大家都已豁然开朗。但是，王老师在《税苑微课》土增系列课程“清算之预征制度与清算条件”中，还阐述了第三种预缴方式，感兴趣的朋友可以联系服务人员（s15364519929），入群学习。
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以（1+适用税率（或征收率）），预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额。
总局公告2016年第70号规定是“可以按照”，文词表达的是非强制性，因此，我们也可以按不含增值税的销售额计算当期应当预缴的土地增值税，如此，财务人员还得不嫌麻烦，不能被国家税务总局公告2016年第70号误导，才能为企业节约相应的资金和成本。
福建省地税局回复相同问题时答复：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，“土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款的计算方法”是为方便纳税人计算应预征税款，没有强制要求。总体原则是纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税。”
看来，省级地税局也是同意我对政策的理解和把握。
陕西华浩税务师事务所 李华
注：文中蓝字为超链接部分，
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★房地产企业地税已申报，2016年5月1日以后开票到底有时间限制吗？（看总局解读）
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